전세대출, 이제는 '돈 갚을 수 있는지'도 봅니다"
친구야, 우리 한 번쯤 이런 대화 나눠본 적 있지 않아?
“야, 전세대출은 그래도 정부 보증 있잖아. 전세금만 기준 맞추면 거의 다 나와~” 맞아, 그동안은 진짜 그랬어. 전세 보증금만 기준에 맞으면 HUG(주택도시보증공사)가 보증을 서주니까 대출이 어렵지 않았지.
그런데!
2025년 6월부터는 완전히 달라져.
이제는 “그 대출, 네가 진짜 갚을 수 있는 돈이야?”라는 질문을 하고 시작해.
즉, 전세금이 얼마냐보다 내 소득과 부채가 얼마냐가 더 중요해졌다는 뜻이야.
이게 단순한 조건 하나 바뀐 게 아니라, 앞으로 우리의 전세대출 전략 자체가 달라져야 한다는 말이야.
지금부터 내가 왜 바뀌는지, 무엇이 바뀌는지, 어떻게 준비하면 되는지를 쏙쏙 뽑아서 얘기해 줄게.
전세시장 과열과 대출 리스크 증가 먼저, 왜 이렇게 심사 기준이 까다로워졌는지부터 볼게.
요 몇 년 사이 전셋값이 크게 올랐잖아.
서울은 5억 7억이 기본이고, 수도권도 34억 전세는 흔해.
그럼 어떻게든 대출로 메꿔야 되는데, 예전엔 보증금만 맞으면 소득이 낮아도, 부채가 많아도 대출이 가능했단 말이지.
그 결과, “갚을 능력 없는 대출”이 많아졌고, HUG 입장에서도 리스크가 커진 거야.
(참고로 HUG는 대출자 대신 보증을 서는 공기업이니까, 사고 나면 HUG가 대신 물어줘야 돼) 그리고 2023~2024년 사이에 몇몇 전세사기, 깡통전세 문제도 사회적 이슈가 됐지.
정부 입장에서도 “이대로는 안 되겠다” 싶었던 거야.
그래서 나온 카드가 바로 **“상환능력 중심 심사”**라는 새로운 기준이야.
🔁 기존 vs 변경: 심사 방식의 구조적 차이 구분 기존 방식 (2025년 5월까지) 변경 방식 (2025년 6월부터) 주요 심사 기준 전세보증금 기준 차주의 상환능력 중심 (소득, 부채 등) 수도권 한도 보증금 4억 이하 동일, 단 ‘상환능력’ 추가 보증 비율 최대 100% 보증 은행 보증비율 90%로 통일 예외 허용 소득이 낮아도 가능 소득 낮으면 보증 한도 낮아짐 기존엔 말 그대로 “전세보증금 기준만 통과하면 통과”였어.
그러다 보니 고소득이든 저소득이든 대출 조건이 비슷했지.
하지만 이제는 바뀌어.
예를 들어 연봉 4천만 원인 사람이 3억짜리 전세를 살고 싶다면, 기존 대출이 많으면 보증한도는 확 줄어버리는 구조야.
즉, 앞으로는 전세대출도 신용대출처럼 심사받는다고 보면 돼.
실생활 예시 — 어떻게 될까?
A 씨: 직장 3년 차, 연소득 5,000만 원, 기존 대출 없음 → ✅ 보증 잘 나올 가능성 높음
B 씨: 프리랜서 2년 차, 연소득 3,000만 원, 학자금대출 1,200만 원 → ⚠️ 보증한도 줄어들 가능성 있음
C 씨: 자영업자, 연소득 6,000만 원, 사업자금 대출 5,000만 원 → ❗추가 심사 필요, 한도 축소 가능성 큼 🔍 사전 조회 서비스도 생긴다!
(2025년 4월 중순부터) 이건 진짜 유용한 기능이야.
2025년 4월 중순부터는 HUG 홈페이지에서 내 소득, 기존 대출 정보 입력하면 → 예상 보증 한도를 바로 조회할 수 있어.
예를 들어:
“내 연봉은 4천이고, 부채는 학자금대출 1천 있어요” → 입력하면: “예상 보증 한도는 2억 6천입니다” 이렇게 바로 나오는 구조야.
실제로 대출 상담받기 전에 미리 계산기 돌려보는 느낌이라고 보면 돼.
누가 유리하고 누가 불리할까?
유형 영향
정규직, 고소득, 부채 적음 ✅ 유리 (보증 가능성 ↑) 프리랜서, 자영업, 소득 불안정
⚠️ 제한적 (보증 축소 가능성 ↑) 기존 대출 많은 사람 ❗보증 한도 줄어듦 (추가 서류 요구 가능성 ↑) 🧭
이제는 ‘내 돈 갚을 능력’이 핵심입니다 이제 전세대출은 단순히 ‘집값에 맞춰서’ 받는 시대는 끝났어요.
앞으로는 나의 소득, 지출, 기존 대출 모두가 대출 조건에 영향을 미쳐요.
그러니까 전세 계약을 앞두고 있다면,
꼭 아래 세 가지는 먼저 체크하고 움직이세요.
Check List:
내 연소득과 부채 총액을 정리하기
👉 연말정산 자료, 마이데이터 앱 활용 HUG 홈페이지에서 보증한도 사전 조회하기
👉 4월 중순부터 가능
대출 한도 내에서 전세 물건 고르기
👉 무리하게 ‘희망금액’부터 정하지 말고, ‘가능한 금액’부터 역산하세요
"대출은 전략이다"
이제 전세대출도 전략이 필요한 시대가 왔어.
그냥 은행 가서 대출받는 게 아니라,
"내가 어떤 조건으로, 어느 정도까지 대출이 가능한 사람인지"를 아는 게 먼저야.
불안정한 조건에서도 전세 살고 싶은 마음, 당연히 이해돼.
하지만 그럴수록 계획이 필요해.
소득이 적다면 지출을 줄이든, 부채를 먼저 갚든, 재무관리부터 전략적으로 접근해야 해.
앞으로도 이런 제도 변화는 계속될 거야.