부동산 세법 바뀐다는 뉴스가 자주 들리죠? 이번 2025년 부동산 세법 개정은 생각보다 많이 바뀌어서 다주택자, 임대주택 보유자, 그리고 집을 팔 계획이 있는 분들에게 엄청 중요한 내용이에요. 저도 이거 정리하다가 깜짝 놀랐어요.
친구한테 얘기하듯이 편하게 설명드릴 테니까, 이번 기회에 확실히 알아두세요! 진짜 부동산 전략이 달라질 만큼 중요한 개정입니다.
1. 고가주택 2주택자 간주임대료 과세 폐지
기존에는 어땠냐면...
지금까지는 12억 원 초과 고가주택을 2채 이상 가지고 있으면 간주임대료라고 해서 가상의 임대료가 있다고 보고 세금을 매겼어요.
예를 들어, 비싼 집 두 채 중 하나는 본인이 살고, 하나는 전세를 줬다고 해도 **“어차피 전세금으로 이자라도 받는 거 아니냐”**는 논리로 세금을 매겼던 거죠.
저도 이거 보고 ‘아, 진짜 세금 복잡하다’ 싶었어요.
이번에 바뀐 내용!
2025년 세법 개정에서는 2주택자도 간주임대료 과세 대상에서 완전히 제외됐어요.
그러니까 12억 원 넘는 집 두 채가 있어도 전세보증금에 대해 세금 안 내도 된다는 겁니다!
이게 엄청난 변화인 게, 예전에는 고가주택 두 채가 있으면 세금 부담이 어마어마했거든요.
그래서 상속이나 증여할 때도 고민이 많았죠.
시행일: 2026년 1월 1일 이후 발생 소득부터 적용 이게 내년부터 바로 적용되는 게 아니고 2026년부터예요.
그러니까 2025년 동안 보유한 집에서 발생한 소득은 기존처럼 과세되고, 2026년부터 발생한 소득부터 간주임대료가 빠진다고 생각하시면 돼요.
이게 왜 중요한가요?
고가주택 2채 이상 보유자 – 세금 부담이 확 줄어요.
부모님 집 증여나 상속 계획 – 간주임대료 때문에 고민하셨다면, 2026년 이후가 유리합니다.
은퇴 후 전세 놓고 생활비 쓰시는 분들 – 세금 부담이 적어서 현금 흐름이 좋아져요.
2. 주택 → 상가 용도변경 시 양도세 과세 기준 완화
– 이제 세금 덜 내요!
예전엔 진짜 불합리했어요...
예전에 주택을 상가로 바꾸고 팔면, 비사업용 토지로 간주돼서 엄청난 양도세가 부과됐어요.
저도 이 부분에서 많이 당황했던 게,
예를 들어 다가구주택을 다가구형 상가로 바꾸고 팔면 양도세가 몇 배로 뛰었거든요.
그래서 상가로 바꿔서 팔려던 계획이 물거품이 된 경우도 많았죠.
이번에 바뀐 내용!
이번 2025년 개정안에서는 매매계약일 기준으로 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용할 수 있게 바뀌었어요.
이게 무슨 말이냐면, 매매계약일에 주택으로 간주되면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 거예요.
예를 들어, 주택을 상가로 바꿨더라도 팔 때 매매계약일에 주택으로 판단되면 비과세 혜택을 받을 수 있는 거죠!
시행일: 2025년 1월 1일 이후 적용
내년부터는 주택을 상가로 바꿔서 팔 때 양도세 부담이 확 줄어들어요.
특히 오래 보유한 주택일수록 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있어서 절세가 가능해집니다.
💡 누가 이득일까요?
다가구주택을 상가로 바꿔서 팔려는 분들 – 양도세 폭탄 피할 수 있어요!
상가로 바꾸고 싶은데 세금이 걱정이었던 분들 – 이젠 덜 내니까 더 자유롭게 계획할 수 있어요.
장기보유 중인 주택을 상가로 바꿔서 수익화하고 싶은 분들 – 비과세 + 장기보유특별공제까지!
3. 임대주택 보유 시 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지
여러 번 혜택!
예전에는 1회 제한...
예전에는 임대주택을 가지고 있으면 거주주택 비과세 혜택이 딱 1번만 가능했어요.
예를 들어, 임대주택 2채를 가지고 있고 본인이 사는 집 1채가 있다면, 본인 집을 팔 때 딱 한 번만 비과세 혜택을 받을 수 있었죠.
그 다음에 또 집을 팔면 무조건 과세였어요.
이번에 바뀐 내용!
이제는 비과세 횟수 제한이 아예 없어졌어요!
그러니까 임대주택을 몇 채 갖고 있어도 본인 거주주택은 팔 때마다 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
진짜 많이 바뀐 거죠. 이거 덕분에 저도 계획 좀 수정하려고요!
시행일: 개정 후 양도하는 분부터 적용
내년부터는 비과세 횟수에 제한이 없으니 더 자유롭게 집을 사고 팔 수 있어요.
임대주택 보유하면서도 거주주택 비과세 혜택을 계속 받을 수 있다는 게 엄청난 장점이에요.
누가 이득일까요?
임대주택을 여러 채 보유한 분들 – 거주주택 팔 때마다 비과세 혜택!
은퇴 후 거주지를 자주 바꾸려는 분들 – 세금 고민 덜고 이사 계획을 유연하게!
임대사업자 – 본인 거주 주택 팔 때 부담 줄어듦.
이번 2025년 부동산 세법 개정은 다주택자, 임대주택 보유자에게 엄청난 호재입니다.
특히 비과세 혜택이 많아지고 양도세 부담이 줄어들면서 투자 전략을 완전히 새로 짤 수 있을 정도예요.
저도 이번 개정안 확인하면서 계획을 수정 중이에요.
저는 이렇게 할 거예요!
고가주택 2주택 간주임대료 폐지 – 부담 없이 전세 유지.
임대주택 보유하면서 거주주택 비과세 혜택 – 이사 계획도 유연하게!
상가 용도변경 후 매매 – 비과세 및 장기보유특별공제 활용.