아파트 경매 공부 (초보 시작편) 이태원 물건 예시를 통해서 사례 분석

이태원에 있는 감정가 19억 원짜리 아파트 경매 사례를 통해 경매 공부를 해보려고 해요. 이 물건은 현재 4.1억 원까지 가격이 떨어진 상태였어요. 그러다가 2024년 7월 2일에 열린 11차 입찰에서 박 OO 님이 3.8억 원에 낙찰을 받았는데, 대금 지급 기한인 2024년 8월 13일까지 잔금을 납부하지 않으셨어요. 그래서 입찰 보증금 2천만 원을 날리게 되었죠. 자, 이제 왜 이런 일이 발생했는지, 그리고 경매 과정에서 어떤 점들을 주의해야 하는지 하나씩 살펴볼게요.

 

1. 낙찰자가 잔금을 미납한 이유

이번 사례에서 제일 먼저 눈에 띄는 건, 11차 입찰에 응찰자가 박OO님 한 분뿐이었다는 점이에요. 보통 이런 경우는 뭔가 문제가 있는 물건일 가능성이 커요. 박 OO 님이 입찰 전에 충분한 조사와 분석을 하지 않았을 수 있어요. 그래서 낙찰을 받은 후에야 이 물건에 문제가 있다는 걸 알게 된 것 같아요. 결국, 문제가 있는 아파트에 돈을 더 쓸 수 없으니 잔금을 미납하게 된 거죠.

 

2. 재경매와 보증금 인상

이렇게 잔금을 미납하면, 아파트는 다시 경매에 부쳐지게 돼요. 이번에는 법원이 입찰 보증금을 기존의 10%에서 20%로 올려버렸어요. 왜냐하면, 낙찰 후에 잔금을 납부하지 않는 '노쇼' 같은 상황을 방지하고, 입찰자들이 신중하게 입찰하도록 하기 위한 조치예요. 보증금이 20%로 올라가면 약 4,100만 원 정도가 되는데, 이렇게 보증금이 높아지면 입찰자들이 훨씬 신중해질 수밖에 없죠. 함부로 입찰하지 않게 만드는 장치라고 볼 수 있어요.

 

 

 

3. 말소기준권리 이해하기

이번 사례에서 박OO님이 잔금을 미납한 이유 중 하나는 말소기준권리에 대한 이해가 부족했을 가능성이 있어요. 말소기준권리는 경매에서 낙찰자가 인수해야 할 권리를 결정하는 기준이 되는 권리를 말해요. 이를 잘 이해하려면 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 하죠.

예를 들어, 등기부등본의 갑구(소유권 및 소유권 제한사항)와 을구(근저당)를 시간 순서대로 정렬하면, 가처분, 근저당권, 가압류, 압류 같은 항목들이 나와요. 여기서 전세권자가 배당신청을 하지 않으면, 낙찰자가 그 전세권을 인수해야 해요. 이 사례에서도 전세권자가 배당신청을 하지 않아서 근저당권이 말소기준권리가 되었고, 낙찰자가 전세권을 인수하게 된 거죠.

 

 

4. 가격 차이와 손해 계산

감정가가 19.1억 원인 아파트를 18.5억 원의 권리를 인수하면서 낙찰자가 가져갈 수 있는 금액은 0.6억 원에 불과해요. 그런데 박 OO 님이 3.8억 원에 입찰했으니, 3.2억 원을 더 주고 사는 상황이 돼버린 거예요. 당연히 낙찰 후 이 사실을 알게 되면 미납을 할 수밖에 없고, 그래서 박 OO 님이 보증금 2천만 원을 날리게 된 거죠. 이처럼 인수와 소멸에 대해 명확하게 알지 못하면 큰 손해를 볼 수 있어요.

 

 

5. 매각물건명세서와 점유자 정보 확인하기

매각물건명세서를 보면 점유자 정보가 나와 있어요. 여기서는 점유자가 "어쩌구 저쩌구 하고 매수인에게 인수됨"이라는 문구로 나와 있었어요. 점유자 정보는 등기부등본, 현황 조사, 그리고 배당요구 여부 등을 통해 확인할 수 있어요. 예를 들어, 전세권자가 배당요구를 안 했고, 현황 조사에서 누군가 살고 있지만 정확히 누군지 모를 때 점유자가 "미상"으로 나오게 돼요.

 

6. 전세권과 임차권의 차이

전세권과 임차권은 둘 다 점유자와 관련된 권리이지만 보호 방식이 달라요. 임차권은 전입신고와 확정일자를 통해 보호받을 수 있는 보이지 않는 권리예요. 반면, 전세권은 등기부에 등기되기 때문에, 점유자가 누구인지와 상관없이 근저당권처럼 보호받을 수 있어요. 예를 들어, 기숙사 같은 경우에는 점유자가 자주 바뀔 수 있기 때문에 전세권 설정이 유리하죠. 그래서 이런 경우에는 전세권 설정을 많이 하게 돼요.

 

 

이번 이태원 아파트 사례를 통해 경매에서 말소기준권리를 정확하게 파악하는 것이 얼마나 중요한지 배울 수 있었어요. 경매에 참여할 때는 등기부등본을 잘 분석하고, 매각물건명세서를 통해 점유자 정보와 인수해야 할 권리를 명확히 이해하는 것이 필요해요. 잘못된 판단으로 손해를 보지 않기 위해, 이런 기본적인 경매 지식을 철저히 익혀야 해요.

 

 

 

경매에 참여하려는 분들은 등기부등본을 직접 엑셀로 정리하는 습관을 들이고, 말소기준권리에 대한 공부를 꾸준히 하는 것이 중요해요. 이를 통해 성공적인 경매 참여와 안정적인 투자를 할 수 있을 거예요.

 

 

보다 자세하게 경매 입찰의 과정에 대해서는 아래글을 통해서 배우실수 있어요

아래링크 글을 한번 꼭 확인해보시길 바라겠습니다.

 

 

 

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2

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